摘要：基本案情原告系 A 商业广场产权式商铺业主，商铺面积为 51.97 平方米。A 商业广场的整体面积大约为 6896.73 平方米。2015 年 8 月，原告与 A 公司签订租赁合同，将商铺委托 A 公司对外出租 10 年，但 A 公司经营一...
基本案情
原告系 A 商业广场产权式商铺业主，商铺面积为 51.97 平方米。A 商业广场的整体面积大约为 6896.73 平方米。2015 年 8 月，原告与 A 公司签订租赁合同，将商铺委托 A 公司对外出租 10 年，但 A 公司经营一段时间后，A 商业广场即停止营业。2017 年 7 月 4 日，被告某公司注册成立。某公司成立后，鉴于 A 商业广场停业的状况，某公司与 A 商业广场业主协商，租赁业主商铺，某公司委托“B 家居集团”招商经营管理。2017年 10 月份左右，A 商业广场大部分业主与被告某公司签订《A商业广场租赁合同》，租期 10 年，前五年每年租金为购房总价的 6%，后五年为购房总价的 9%；租赁期内，某公司有权将商铺整体委托 B 家居集团招商经营管理。被告曾将加盖某公司公章的《租赁合同》邮寄送达给原告，但原告以租金过低为由，未签订该租赁合同。2018 年，A 商业广场商铺整体装修后，以“B家居”名义开业，涉案商铺被出租给商户使用。诉讼中，原告辩称：商铺可由被告使用，不请求返还，但年租金不得低于商铺购买总价的 12%。被告质辩意见为：应按我公司同其他业主签订的合同相当的条件履行。2018 年 10 月 18 日，原告徐某某向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1、被告将XXX商铺腾空返还原告；2、被告支付自 2017 年 11 月起至实际原告商铺腾空日的商铺占有使用费（每月 1920 元）；3、诉讼费用由被告承担。
法院裁判
海州法院经审理认为：涉案商铺为产权式商铺，系开发商将大商场分割成若干个小面积、具有独立产权证的商铺。该类商铺系购房者出于投资目的购臵，在一定期限内，购房者只收取租金，不参与经营，购房者获得定期定额投资回报；购房者与某公司类型的物业公司签订租赁合同，同意委托如“B 家居集团”类型的经营管理公司统一招商经营管理；商铺所有权与经营权分离。本案中，对于原告主张将涉案商铺腾空返还原告的诉求，本院认为，原告的该项诉求不应得到支持。理由在于被告某公司与大多数业主签订租赁合同，引入“B 家居集团”统一经营管理，“B 家居”已开始营业。这说明将商铺租赁给某公司获取固定收益、运营“B 家居”，符 合大多数业主的整体利益。涉案商铺是开敞式商铺，其与四邻商铺在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，没 有单独的门锁。因四至不够清晰，涉案商铺与其他业主出租的 商铺在使用和经营方面具有整体性和不可分割性，在 A 商业广 场商铺整体以“B 家居”名义开业的情况下，单独将涉案商铺腾 空并返还原告，势必将影响其他商铺业主的利益、甚至“B 家居”的整体利益。原告作为涉案商铺业主，可以主张商铺占有使用费，但不可独立主张返还商铺。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺作为一种新型的产权形式，应符合物权法的一般规律。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益应服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，应从商场整体性上考虑。为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利有必要受到其他商铺业主整体意志的限制。原告主张商铺占有使用费，合法有据，本院予以支持。占有使用费的支付标准，本院认为，鉴于商铺业主与被告某公司签订的《租赁合同》所约定的租赁时间、租金标准、租金支付时间一致，本案应参照上述《租赁合同》执行，保持各方面利益的平衡与公平。若本案依照原告主张的购房总金额 12%的标准支付占有使用费，可能造成其他业主同样主张租金费用上调，引发一系列纠纷，甚至可能影响“B 家居”的经营管理，最终损害的还是广大业主的利益。本院综合衡量上述各种因素，认定被告某公司在实际使用涉案商铺的期限内，向原告徐某某支付商铺占有使用费。
据此作出判决：一、被告连云港某物业服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐某某 2018 年 9 月 1 日至2019年 2 月 28 日的商铺占有使用费 5760 元；二、被告连云港某物业服务有限公司于本判决生效后，自 2019 年 3 月 1 日起至实际使用涉案商铺的期限内，给付原告徐某某商铺占有使用费；三、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。
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典型意义：本案关键点在于：产权式商铺的物权行使是否应受到特殊限制；产权式商铺业主的个人利益与广大业主的整体利益相冲突时，何种利益优先。对于个别产权式商铺业主要求管理公司返还原物等物权保护纠纷，目前虽然没有专门法律规定对产权式商铺予以规制，但产权式商铺物权的行使，应以“不得损害公共利益或者他人合法权益”为适用原则，对整个商场的商铺进行整体利用，最大限度的发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率。产权式商铺作为一种新型的产权形式，应符合物权法的一般规律。产权式商铺大多无法分割，必须要统一经营才能发挥其最大价值。整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益。被告与大多数业主签订租赁合同，整体出租商铺、以“B 家居”名义开业，说明整体出租商铺符合大多数业主的整体利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，应从商场整体性上考虑，整体利益优先。为保证物业整体功能的发挥，个别产权式商铺业主行使物权，有必要受到其他商铺业主整体意志的限制。单独将涉案商铺腾空并返还原告，势必将影响其他商铺业主的利益、甚至“B 家居”的整体利益。何况，原告通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益不会受损。故原告作为涉案商铺业主，可以主张商铺占有使用费，但不可独立主张返还商铺。占有使用费的支付标准，应考虑各方面利益的平衡与公平。若本案依照原告主张的购房总金额 12%的标准支付占有使用费，可能造成其他业主同样主张租金费用上调，引发一系列纠纷，甚至可能影响“B 家居”的经营管理，最终损害的还是广大业主的利益。综上分析，个别产权式商铺业主行使物权应受到特殊限制，以“不得损害公共利益或者他人合法权益”为原则；当业主的个人利益与广大业主的整体利益发生冲突时，应坚持整体利益优先。（本案系海州法院2018年“十大典型案例”）
